Déclaration Préalable de Travaux : pourquoi elle est indispensable, et comment je vous aide à réussir
Est-ce qu’une autorisation est nécessaire pour de “petits” travaux ?
Beaucoup de propriétaires pensent que seuls les grands projets nécessitent une autorisation d’urbanisme. Pourtant, une terrasse surélevée, la pose d’une pompe à chaleur, l’installation d’une fenêtre de toit (VELUX), ou encore une isolation thermique par l’extérieur peuvent suffire à vous obliger à déposer une Déclaration Préalable de travaux (DP).
Ignorer cette étape n’est pas anodin : les conséquences peuvent être lourdes. À l’inverse, un dossier bien monté vous met en sécurité, facilite vos projets, et valorise votre bien. C’est exactement ce que je fais au quotidien pour mes clients : transformer un projet en réalité en prenant en charge la partie la plus rébarbative, mais essentielle, du processus.
Déclaration Préalable de Travaux : pourquoi elle est indispensable, et comment je vous aide à réussir
Il y a quelques années, des amis anglais m’ont appelé, un peu paniqués. En plein processus de vente de leur maison à Sainte-Foy-en-Tarentaise, leur notaire leur réclamait le certificat de conformité des travaux – autrement dit la DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux) – pour la rénovation de leurs menuiseries.
Le problème ? Ils avaient bien remplacé les anciennes fenêtres vieillissantes par de nouvelles, bien plus performantes thermiquement et esthétiquement, mais sans jamais déposer de Déclaration Préalable. Ils avaient même profité de ces travaux pour choisir une autre couleur bien plus en harmonie avec les pierres de la bâtisse, afin d’effacer l’effet trop tranchant des anciennes menuiseries rouges.
Or, la DAACT est une étape obligatoire : elle confirme auprès de la mairie que les travaux réalisés correspondent bien à l’autorisation initiale. Et cette autorisation, dans leur cas, aurait dû être une Déclaration Préalable de travaux. Autrement dit, sans DP au départ, il était impossible de régulariser la fin du chantier.
Le notaire, ainsi que les acquéreurs, ont donc été très clairs : la vente ne pourrait aboutir que si la situation était régularisée et validée par la mairie. Heureusement, lorsque les travaux effectués respectent en tous points le PLU ou le POS de la commune, il est parfois possible d’obtenir une régularisation a posteriori. Mais cela reste à l’entière appréciation de la mairie, qui peut aussi exiger le retour à l’état initial.
J’ai donc accompagné mes amis dans cette démarche délicate : reconstitution du dossier de Déclaration Préalable, préparation des pièces graphiques, dépôt en mairie, puis, une fois le dossier validé, réalisation de la DAACT. Grâce à ce travail, la situation a été régularisée et la vente a pu se conclure sereinement.
Concrètement, quand faut-il une DP ?
- Pour une piscine non couverte entre 10 et 100 m².
- Pour le changement de destination d’un local sans modification de structure.
- Pour une extension d’habitation ou un abri de jardin entre 5 et 20 m² (40 m² en zone PLU à vérifier auprès de votre commune).
- Pour l’ajout de m², lié à la transformation d’une loggia ou d’une terrasse en surface habitable
- Pour un ravalement de façade qui change l’aspect (couleur, matériaux).
- Pour la pose d’une pompe à chaleur visible depuis l’extérieur.
- Pour la création d’une ouverture (fenêtre, baie, fenêtre de toit (VELUX)).
- Pour une terrasse surélevée
- …
1. Qu’est-ce qu’une Déclaration Préalable de travaux ?
La Déclaration Préalable est une autorisation d’urbanisme simplifiée. Elle est obligatoire pour de nombreux travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment ou qui créent une petite surface supplémentaire.
A savoir, la commune a 1 mois pour valider votre DP à partir de la date de réception de votre demande. Il est important pour vous de récupérer le récépissé de dépot si vous envoyez le dossier par email ou en main propre ; ou l’accusé de réception si vous l’envoyez par lettre recommandé avec AR.
Depuis janvier 2025, le formulaire officiel est le Cerfa 16702, qui remplace les anciens Cerfa 13404 et 13703. Il s’accompagne de plusieurs pièces graphiques : plan de situation, plan de masse, plan de coupe, plans de façades et toitures, notice descriptive, documents graphiques d’insertion, et photographies. Ces différents documents graphiques ont pour vocation de permettre à la mairie les changements apportés entre l’existant et le projet. Ceci implique que tous les plans doivent être réalisés en version « Existant » (avant les travaux) et en version « Projet » (Après les travaux).
2. Pourquoi la Déclaration Préalable est-elle indispensable ?
Évite-t-on vraiment des sanctions avec une DP ?
Oui. Sans DP, vous êtes en infraction et vous encourez :
- des amendes pouvant atteindre 6 000 € par m² construit,
- l’obligation de démolir ou remettre en état,
- une suspension immédiate du chantier par la mairie.
Une DP protège-t-elle la valeur de mon bien ?
Tout à fait. Lors d’une revente, le notaire vérifie la conformité des travaux. Une isolation extérieure ou une terrasse construite sans DP peut bloquer la vente, ou entraîner une baisse de prix.
Suis-je couvert par mon assurance si je n’ai pas déposé de DP ?
En cas de sinistre, l’assurance peut refuser d’indemniser si les travaux n’étaient pas déclarés et autorisés.
3. Quels sont les risques si je ne dépose pas de Déclaration Préalable ?
Je rencontre régulièrement des propriétaires qui ont tenté de contourner la DP ou tout simplement par ignorance. Voici quelques situations vécues :
- Pompe à chaleur installée sans autorisation : le voisin dépose un recours → régularisation en urgence, avec perte de temps et frais supplémentaires pour déplacer la pompe à chaleur qui ne respectait pas les normes.
- Façade repeinte dans une couleur non conforme au règlement local → la mairie a exigé une mise en conformité du dossier administratif et des travaux. Des milliers d’euros dépensés pour rien. Travaux à refaire
- Et de manière plus dramatique, il peut arriver que la mairie impose la démolition d’un bien contruit, par exemple une terrasse si elle ne respecte pas le règlement local et national.
4. Dois-je faire une Déclaration Préalable dans mon cas ?
4.1 Dois-je réaliser une DP si je veux créer une terrasse ?
Oui, si elle est surélevée. Il n’existe pas de distance précise pour évaluer le niveau de surélévation. La pratique montre qu’en général si la terrasse est surélevée de plus de 60 cm, une déclaration préalable sera nécessaire. Vérifiez ces éléments dans le PLU / POS ou contactez la mairie de la commune où se situe les travaux.
Dans un projet que j’ai accompagné, il était question de créer une terrasse accessible du premier étage, soit à 230 cm du sol. Une déclaration préalable est donc nécessaire.
J’ai réalisé :
- un plan de situation,
- un plan de masse existant,
- un plan de masse projet,
- un plan de façade existant
- un plan de façade projet
- un plan de toiture existant,
- un plan de toiture projet,
- une notice explicative
- une insertion graphique pour montrer l’intégration du projet en situation réelle.
La mairie a validé sans réserve.
Voici quelques extraits du rendu :
Confiez-nous la réalisation des documents et plans pour votre déclaration préalable
4.2 La pose d’une pompe à chaleur nécessite-t-elle une DP ?
Oui, car l’appareil modifie l’aspect extérieur et peut générer des nuisances.
Pour un projet récent, j’ai préparé :
- un plan de façade,
- un croquis d’intégration,
- des photos contextuelles.
Résultat : autorisation obtenue en un mois.
4.3 Dois-je déposer une DP pour isoler ma maison par l’extérieur ?
Absolument. Modifier la façade implique une autorisation.
Un couple souhaitait recouvrir leur maison d’un enduit clair. J’ai produit :
- un plan des façades avant/après,
- une notice descriptive détaillant matériaux et couleurs,
- des photos de l’environnement pour montrer la cohérence esthétique.
La mairie a donné son accord, et le projet a considérablement amélioré la performance énergétique.
4.4 Remplacer mes fenêtres et volets nécessite-t-il une DP ?
Cela dépend des cas, mais souvent oui si l’aspect extérieur change.
Dans une maison des années 70, le remplacement des menuiseries avec une teinte différente a rendu la DP obligatoire.
Les plans de façades comparatifs “avant/après” ont permis d’obtenir rapidement l’accord.
4.5 Dois-je déposer une DP pour créer une fenêtre de toit ?
Oui, absolument. En urbanisme, la toiture est considérée comme la cinquième façade d’une maison. Toute modification visible — ouverture, changement de matériau, ajout d’une fenêtre de toit — est donc soumise à autorisation.
J’ai récemment accompagné un propriétaire qui voulait installer deux fenêtres de toit pour éclairer ses combles.
Le dossier a inclus :
- un plan de toiture avant/après,
- un plan de façade montrant l’intégration,
- une notice précisant type de menuiserie et couleur,
- des photos de l’environnement pour montrer l’harmonie avec les toitures voisines.
Résultat : accord obtenu rapidement.
5. Comment je vous accompagne dans vos démarches ?
Faire une DP peut sembler simple… mais beaucoup de dossiers sont refusés pour manque de clarté ou d’éléments.
Mon accompagnement vous garantit un dossier solide :
- Analyse du projet : vérification si une DP est nécessaire selon le PLU local.
- Réalisation des plans : plan de masse, façades, coupes, insertion graphique.
- Montage du dossier Cerfa 16702 : chaque case remplie correctement.
- Dépôt et suivi auprès de la mairie.
- Garantie : un dossier complet maximise vos chances d’acceptation.
6. En conclusion : pourquoi me confier votre Déclaration Préalable ?
La Déclaration Préalable est incontournable pour sécuriser vos travaux. Plutôt que de risquer refus, sanctions ou démolition, confiez-la à un professionnel.
Chez Hekta, je mets à profit mon expertise d’architecte d’intérieur et ma maîtrise des règles d’urbanisme pour transformer vos idées en projets validés.
